Куда обращаться обманутым дольщикам?

Обманутые дольщики довольно часто не представляют, что им делать, если застройщик не исполняет взятые на себя договорные обязательства.

Строительство жилья происходит постоянно. Поскольку это касается каждого индивидуально, то возведение объектов совершается самостоятельно. Такой процесс относится к строительству частных домовладений, когда человек использует только собственные ресурсы. Однако, когда вопрос касается многоквартирных построек, то здесь применяется так называемый долевой принцип.

Участие в долевом строительстве жилья

Такой процесс заключается в том, что денежные средства юридических и физических лиц привлекаются с целью последующего возмещения затрат на возведение построек. В данном случае каждый из участников наделяется правом на квартиру в строящемся доме. В свою очередь, подрядчик обязан выполнить все необходимые работы, произвести своевременную сдачу объекта в эксплуатацию, а также компенсировать возможные недостатки.

Привлечение денежных средств для долевого строительства допускается в следующих случаях:

  1. На основании заключенного соглашения, соответствующего содержания.
  2. Оформление компанией, которая имеет право на застройку земельного участка, сертификатов, наделяющих людей возможностью получить жилые помещения.
  3. Если возведение осуществляет ЖЭС или ЖНК.

Выполнять все необходимые работы могут только застройщики. К ним отнесены:

  1. Компании, продолжительность стажа деятельности такого характера которых составляет не менее тридцати шести фактических месяцев. При этом общая площадь возведенных домов должна составлять как минимум десять тысяч квадратных метров.
  2. Организации, которые владеют на праве собственности или аренды земельными участками и привлекают денежные средства юридических, или физических лиц для строительства.

В качестве объекта долевого возведения выступают помещения жилого и технического назначения, а также места, для постановки транспортных средств. Вопросами финансирования занимается уполномоченная обслуживающая банковская инстанция, с которой подписано соответствующее соглашение.

Более подробно все тонкости и нюансы указанного процесса раскрывает Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Заключение договора

Чтобы осуществлять долевое возведение здания, стороны обязаны заключить договор строительного подряда.

В этих целях заказчик может оформить заявление и направить его исполнителю. Суть такого соглашения заключается в том, что подрядчик берет на себя обязательства по возведению постройки. Для этого могут привлекаться и третьи лица, если у исполнителя в штате нет некоторых специалистов. В свою очередь, заказчик обязуется произвести оплату оговоренных денежных сумм и принять объект после завершения строительства, при условии, если у исполнителя имеется разрешение на ввод постройки в эксплуатацию.

Все риски, связанные с причинением ущерба или полным разрушением сооружения, до его передачи участникам долевого возведения, возлагаются на исполнителя. В случае ухода из жизни заказчика, право на долевое строительство переходит к его наследникам. Застройщик не может отказать таким лицам.

Существенные условия

В содержание договора должны быть включены в обязательном порядке следующие условия:

  1. Сведения о сторонах договора – название, документы, подтверждающие полномочия.
  2. Дата и место заключения соглашения.
  3. Предмет договора. В данном случае указываются основные признаки объекта – название, площадь, предназначение, количество подъездов, комнат, квартир.
  4. Сроки выполнения подрядчиком всех необходимых работ.
  5. Стоимость работ и порядок расчетов.
  6. Срок службы постройки.
  7. Способы гарантии выполнения подрядчиком взятых на себя обязательств. В данном случае за исполнителя может поручиться банка. Нередки ситуации, когда застройщик страхует свою ответственность.
  8. Порядок выплат за возмещение причиненного ущерба.
  9. Банковские реквизиты сторон.

Если хотя бы одно из таких условий не будет указано в договоре, он может быть признан незаключенным.

Форма соглашения

Соглашение о долевом строительстве должно составляться только в письменной форме. Договор обязательно регистрируется в Едином реестре прав на недвижимость и операций с неё. Для этого стороны должны направить заявление в уполномоченную государственную инстанцию.

К обращению надо приложить следующие документы:

  1. Разрешение на возведение объекта.
  2. Подробный план постройки.
  3. Декларация по проекту.
  4. Заключение органа технического надзора и контроля, выданное не позднее чем за шестьдесят суток до направления обращения.
  5. Соглашение о поручительстве застройщика, размер имеющихся денежных средств которого не соответствует установленным требованиям.
  6. Списки участников долевого возведения.

Соглашение оформляется в двух экземплярах и подписывается сторонами.

Неисполнение договора застройщиком

Подрядчик может обмануть заказчика. В данном случае речь идет о полном или частичном неисполнении взятых на себя обязательств. Чаще всего причиной является желание сэкономить денежные средства в свою пользу. Это является нарушением договорных обязательств и может повлечь за собой применение мер воздействия к застройщику со стороны официальных инстанций.

Основные нарушения прав дольщика

Чаще всего встречаются следующие нарушения прав участников возведения:

  1. Отсутствие в договоре конкретной даты окончания строительства и его цены.
  2. Изменение стоимости работ и проектно-сметной документации в одностороннем порядке.
  3. Недобросовестность застройщика, то есть отсутствие у него в наличии разрешения на проведение строительства.
  4. Уменьшение срока годности объекта.
  5. Возложение на дольщиков расходов, связанных с недостатками и техническим обслуживанием здания, до его ввода в эксплуатацию.
  6. Несоблюдение сроков строительства.
  7. Срыв проводимых работ.
  8. Просрочка ввода постройки в эксплуатацию.
  9. Несоблюдение правил технологии строительства.
  10. Использование некачественных материалов при возведении сооружения.

В таких случаях дольщики могут направить претензию исполнителю.

Предъявление претензии

Претензионный порядок решения возникшего спора установлен для мирного урегулирования в случаях, если со стороны застройщика имел место обман. Образец такого документа действующим законодательством не утвержден. Он составляется в произвольной форме с указанием всех обязательных реквизитов и информации, которая имеет отношение к сути возникшего спора.

Срок ответа на претензию может быть указан в условиях договора, либо инициатор может определить такой временной период в своем обращении.

Составленное заявление должно быть представлено застройщику. Направить претензию можно по почте, передать самостоятельно, по интернету, через законного представителя или курьерскую службу. Для составления допускается использование обычной офисной бумаги.

Форма и содержание

Составлять претензию необходимо в письменной форме, в двух экземплярах, один из которых остается у инициатора.

В тексте документа нужно указать следующее:

  1. Сведения о застройщике – полное наименование, адрес, как зовут его руководителя.
  2. Данные о заказчике – фамилия, имя, отчество, место проживания или регистрации, контактный телефон.
  3. Подробности сделки – дата и место заключения договора, стоимость, предмет, сроки строительства, порядок расчетов.
  4. Сумма, которая была фактически выплачена.
  5. В чем выразилось нарушение.
  6. Расчет суммы ущерба.
  7. Требования инициатора со ссылкой на нормы законодательства, например, устранить имеющиеся недостатки, выплатить неустойку.
  8. Банковские реквизиты заказчика.
  9. Дата оформления претензии.

На составленном обращении должна стоять личная подпись инициатора.

Органы, куда можно подать жалобу

Жалоба на застройщика может быть направлена в уполномоченные официальные инстанции, в компетенцию которых входит надзор и контроль соблюдения требований действующего законодательства, в том числе и в сфере строительства.

Прежде всего, это Госстройнадзор. Такая организация, в рамках своей компетенции может применять штрафные санкции к застройщику, в случае нарушения правил возведения.

Пожаловаться можно и в жилищную инспекцию, которая наделена полномочиями воздействовать на недобросовестного исполнителя, например, если не были соблюдены правила подключения жилого дома к городским коммуникациям.

Роспотребнадзор проводит необходимые мероприятия в случаях, когда внутренняя отделка помещений не соответствует установленным требованиям, либо нарушаются санитарные нормы.

Жаловаться можно и в прокуратуру. Надзорная инстанция наделена полномочиями проводить разбирательства по любым фактам несоблюдения требований действующего законодательства, в том числе и инициировать возбуждение уголовного дела в отношении застройщика.

Судебный порядок разрешения спора

Если обращения в официальные контролирующие и надзорные инстанции не дали желаемого результата, можно подать в суд на застройщика о взыскании компенсации со строительной компании за допущенные нарушения условий договора. Такая процедура складывается из нескольких этапов. Для начала инициатор должен собрать все документы, касающиеся сделки: договор, платежные поручения, ответы застройщика и официальных инстанций. После этого необходимо составить исковое заявление.

В нем надо указать следующее:

  1. Наименование и адрес судебного органа, куда направляется иск.
  2. Сведения о сторонах спора – название компании, фамилия имя, отчество инициатора, месторасположение, контактный телефон.
  3. Обстоятельства сделки – дата и место заключения соглашения, предмет, цена, сроки исполнения обязательств, порядок расчетов.
  4. Характер допущенного нарушения.
  5. Требования истца.
  6. Перечень прилагаемой документации.
  7. Подпись инициатора и дата оформления обращения.

К иску необходимо приложить квитанцию об оплате государственной пошлины.

Правила обращения в суд

Составленное исковое заявление должно быть направлено в суд. Такая обязанность действующим законодательством возложена на инициатора. Заявление может быть передано:

  1. Лично. В этом случае инициатор имеет возможность на месте устранить допущенные ошибки или неточности либо получить подробные разъяснения о порядке их ликвидации.
  2. Через доверенное лицо. Такой вариант аналогичен самостоятельной доставке. Законный представитель должен иметь на руках документ, удостоверяющий личность и доверенность, подтверждающую его полномочия.
  3. По интернету. Для этого необходимо иметь в своем распоряжении электронную почту и технические средства для перевода документов в цифровой формат.
  4. Доставка курьерской службой. В этом случае возникают не только дополнительные расходы, но и риск утраты документов.

Вариант передачи выбирает сам инициатор.

Как не стать обманутым дольщиком

Чтобы избежать проблем в последующем, дольщик обязан быть очень внимательным.

Перед заключением договора нужно получить информацию о репутации заказчика, то есть узнать, как раньше он осуществлял свою деятельность. Стоит просмотреть отзывы прежних заказчиков.

До заключения договора необходимо внимательно изучить содержание проекта соглашения, а также сметную документацию. Нужно лично убедиться, что у исполнителя имеется разрешение на выполнение работ по строительству, а также, что у заказчика в собственности или на правах аренды есть участок земли. Немаловажно ознакомиться с поручительством банка или страховкой ответственности подрядчика.

Советы специалиста

Если дольщик недостаточно компетентен в вопросах строительства, то можно получить консультацию у квалифицированного специалиста. Для этого потребуется представить на изучение проекты всех имеющихся документов, которые относятся к возводимому объекту. Безусловно, что консультация повлечет за собой дополнительные расходы. Но такой подход позволит избежать проблем в будущем.

Судебная практика

В судебной инстанции РФ было рассмотрено исковое заявление человека к компании о защите прав потребителя.

В процессе изучения обращения было установлено, что жилая квартира приобретена человеком у организации, которая являлась участником долевого строительства, на основании договора уступки права требования. В процессе использования были выявлены недостатки – в стенах помещения имелись трещины. Истец неоднократно обращался в строительную компанию с требованием об устранении недостатков. Однако претензии инициатора были оставлены без удовлетворения. В связи с этим истец обратился в экспертную организацию для осуществления независимой оценки. По результатам которой было установлено, что недостатки возникли из-за нарушений, допущенных застройщиком. Это не соответствует нормам законодательства в сфере строительства и прав потребителей. Результаты экспертизы, вместе с требованиями о выплате суммы, необходимой для устранения недостатков, были направлены застройщику. Ответа на претензию компания не представила. На основании изложенного истец просил взыскать в его пользу с ответчика денежные средства на устранение недостатков, расходы по проведению экспертизы, штраф, компенсацию за моральный вред и уплаченную государственную пошлину за рассмотрение обращения.

Представитель ответчика согласился с требованиями истца частично. Компания была готова возместить лишь сумму недостатков. Размер штрафа и компенсации морального вреда он просил уменьшить.

В процессе изучения представленных материалов судом было установлено, что застройщик нарушил правила возведения объекта, которые стали причиной возникновения недостатков. Также были нарушены права потребителя, поскольку претензии истца оставили без рассмотрения. Однако судом были усмотрены основания для частичного удовлетворения обращения. Поскольку вопрос был связан с нарушением прав потребителя, инициатор  освобожден от уплаты госпошлины, поэтому вносить её не следовало. Соответственно она не может быть взыскана с ответчика.

На основании изложенного суд вынес свое решение. С ответчика, в пользу истца была удержана стоимость работ по устранению недостатков, компенсация за моральный вред, штраф и расходы на проведение оценки.

Решение от 3 ноября 2017 г. по делу № 2-4216/2017

Образцы документов

Досудебная претензия по договору о долевом строительстве жилья

Добавить комментарий

Call Now Button8 (800) 302-33-28